Договор дарения недвижимости, квартиры, доли у нотариуса
Дарение недвижимости – один из самых распространенных видов сделок с ценным имуществом и занимает, по статистике, второе место по количеству всех сделок с жилыми помещениями. Для того, чтобы оформить договор дарения недвижимости, надо основательно подготовиться, собрать довольно большой массив документации и после этого соблюсти предусмотренный законодательством порядок оформления.
Общие условия отчуждения недвижимости
Основным моментом дарения является то, что имущество передается новому собственнику безвозмездно (см. ст. 572 ГК РФ). Заметим, в законе сказано не «бесплатно», а именно «безвозмездно». Это означает, что взамен подарка тот, кто осуществляет дарение квартиры, ничего не получает: ни денег, ни каких-либо имущественных прав – вообще, ничего. Если же вдруг даритель хоть что-нибудь получил взамен (даже если это и не прописано в договоре), то вся сделка при определенных обстоятельствах может быть признана ничтожной. То есть, можно считать, что договор дарения квартиры изначально отсутствовал как таковой, и право собственности у нового владельца жилого помещения, вообще, не возникало. Впрочем, от этого положения могут быть некоторые отступления в зависимости от конкретных обстоятельств.
В Гражданском кодексе РФ определено, что сам договор, по которому, например, происходит дарение доли в квартире (как и любого другого объекта недвижимости), подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 572). Однако на этой норме неспециалисты иногда входят в ступор – пунктом восьмым Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» утверждается, что, начиная со 2 марта 2013 года, это правило не применяется.
На самом деле все просто! Действительно, вновь заключаемые договора не надо регистрировать. Но бывают случаи (они крайне малочисленны, но составляют определенную проблему), когда договор дарения доли в квартире (или всей квартиры) еще до марта 2013 года был заключен и подписан, но, сама сделка так и не была заключена до настоящего момента. В этом случае договор все равно подлежит госрегистрации.
Существенные условия договора дарения
По общему правилу договор, которым фиксируется сделка дарения недвижимости, должен оговаривать целый ряд обязательных моментов. Без них будет предполагаться, что соглашение между сторонами заключено не было. К необходимым в таком договоре условиям относится точное указание конкретного объекта недвижимости, который передается дарителем. Если из текста договора невозможно понять, например:
- дарение доли недвижимости в какой конкретно части происходит;
- неизвестен или непонятен адрес жилого помещения;
- не указаны конкретные сведения о свойствах помещения (размер, площадь, границы),
Суд может посчитать, что существенные условия в соглашении между сторонами не обозначены. Как уже говорилось, такая сделка может быть признана несовершенной.
Особенно важно указание на конкретные параметры помещения (обычно это данные БТИ, органов кадастра и регистрации), когда осуществляется дарение доли недвижимости в составе имущественного комплекса. К примеру, хозяин дарит принадлежащую ему часть жилого дома, но из договора невозможно понять, какая конкретно часть перейдет новому собственнику.
В случаях возникновения подобных затруднений очень полезно, когда договор дарения квартиры нотариус оценит с правовой точки зрения и сделает соответствующие замечания, поможет внести необходимые поправки.
Зачем нужен нотариус?
По общему правилу (ст. 158 ГК РФ) определено, что любая сделка может быть совершена в нотариальной форме. Это означает, что даже в тех случаях, когда этого и не требуется по закону, любую сделку нотариальная контора тоже может удостоверить. Однако законом прямо установлено (чт. 8.1, п. 3 ГК РФ), что нотариус дарение квартиры, как и, вообще, дарение недвижимости, должен удостоверять в обязательном порядке. Таким образом, в нотариальную контору обращаться придется любом случае. Причем в силу положений того же Гражданского кодекса (а именно пункта 3 ст. 163) договор дарения недвижимости будет считаться ничтожным, если его не удостоверит нотариальная контора.
Нотариус дарение доли квартиры, равно как и любого объекта недвижимости, не только удостоверяет. В обязанности нотариальным конторам вменено производить проверку следующих критериев законности проведения сделки:
- сделка и сам договор соответствуют закону;
- стороны имеют все права на заключение договора;
- собственность действительно принадлежит дарителю;
- все участвующие лица полностью дееспособны.
Таким образом, законодатель вполне обоснованно посчитал необходимым ввести в действующее правовое регулирование положение о нотариальной форме подобных сделок. Это включает определенный и по умолчанию сильный механизм предварительной юридической защиты участников сделки, который призван исключить вероятность недобросовестного использования своих прав участниками дарения. Ранее, во времена отсутствия обязательного нотариального удостоверения отчуждения квартир, домов определенные злоупотребления исчислялись сотнями, причем зачастую приводили к очень печальным последствиям.
Регистрация дарения жилого помещения
Как мы уже указывали выше, сам по себе договор дарения жилья, если он заключен до марта 2013 г., не требует регистрации в государственных органах.
Однако статья 131 Кодекса прямо устанавливает, что право собственности и переход такого права на недвижимость должны быть зарегистрированы в определенном порядке. Для граждан обычно вся процедура предоставления документов на государственную регистрацию сделки по отчуждению квартиры (в том числе и дарению) таит в себе определенные сложности – начиная от формирования пакета документов, заканчивая самим процессом его передачи в подразделения Росреестра.
И вот здесь как раз на выручку приходят нотариальные конторы. Как уже указывалось выше, ст. 35 Основ законодательства о нотариате в число нотариальных действий включает и предоставление документации для госрегистрации прав на недвижимость.
В первую очередь, это избавляет бывшего и нового собственника жилого помещения от необходимости бегать по инстанциям. По сути, нотариус все действия совершает самостоятельно, заинтересованным гражданам надо лишь некоторое непродолжительное время присутствовать в нотариальной конторе.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость запрещает органам Росреестра проводить проверку законности сделки, если она имеет нотариальное удостоверение. Это логично, ибо в силу своих обязанностей нотариус уже этим занимался. Из этого следует две вещи:
- Сроки прохождения регистрации несколько сокращаются (по меньшей мере – теоретически).
- Регистратор не вправе отказать в регистрации по мотиву того, что сделка не соответствует закону.
Несмотря на определенные затраты, связанные с нотариальным оформлением сделки по дарению недвижимости, оправданность такого решения очевидна. Жилые помещения стоят немалых денег, поэтому следует приложить все возможные усилия, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов.
| № |
Название нотариального действия, в связи с которым оказывается услуга, или самой услуги |
Плата за УПТХ, руб. |
Примечания |
ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества) |
| 1 |
Договоры и соглашения об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением):
а) подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
б) не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению |
а) 6 000
б) 6 000 |
При отчуждении нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре (для отчуждения которых законодательством предусмотрена различная – как обязательная нотариальная, так и простая письменная – форма), нотариальные тарифы исчисляются отдельно для обязательной и необязательной нотариальной формы, и их размеры подлежат суммированию, поскольку такие договоры включают в себя две категории сделок. Плата за УПТХ взимается однократно по большей стоимости (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 06.02.2017 № 03-05-05-03/6084).
Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора. При этом размер льготы рассчитывается от половины платы за УПТХ, которую уплачивает отчуждающая сторона. Например, если по договору 1/2 доля отчуждается несовершеннолетним, и 1/2 – совершеннолетним лицом, то льгота составит 1/4 долю от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).
К п. «б»: в случае отчуждения нескольких объектов недвижимости в одном договоре, плата на УПТХ увеличивается за каждый дополнительный объект начиная со 2-го, на 1 000 руб. При этом общий размер платы за УПТХ не может превышать. 8 000,00 |
| 2 |
Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением |
6 000 |
|
| 3 |
Договор (соглашение) об определении размера долей родителей и детей в помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала |
5 000 |
Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости.
Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру выделяемой несовершеннолетним доли в праве собственности. |
| 4 |
Договор ипотеки:
а) долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение или жилой дом с земельным участком, в обеспечение возврата кредита (займа) на приобретение жилого дома, квартиры
б) долей в праве собственности на иное недвижимое имущество
в) прочие договоры ипотеки |
а) 8 000
б) 8 000
в) 8 000 |
К п. «б»: если по одному договору закладывается более одного объекта недвижимости, за каждый дополнительный объект, начиная со второго, плата за УПТХ увеличивается на 1 000 руб., но в общей сумме не может превышать 11 000 руб.
К п. «в»: если по одному договору закладывается более одного объекта недвижимости, за каждый дополнительный объект, начиная со второго, плата за УПТХ увеличивается на 1 000 руб., но в общей сумме не может превышать 12 000 руб. |
О нотариусе
Нотариус г. Москвы – Васильева Лариcа Викторовна.
Стаж работы по специальности юрист более 15 лет.
Лицензия на право нотариальной деятельности № 000151-77
В нашей нотариальной конторе Вы можете удостоверить договор дарения недвижимости
и получить необходимую помощь по данному нотариальному действию.
Звоните по телефонам +7 (495) 351-96-09, +7 (495) 351-96-10
или оставляйте Ваши заявки на электронную почту notarvasileva@yandex.ru
Наш адрес: Москва, ул. Краснодонская, дом 39 (м. Люблино)
Время работы: Понедельник - Пятница с 9-00 до 19-00, Суббота с 10-00 до 17-00 (без перерыва на обед)
Записываться к нотариусу не требуется. В случае ограниченности по времени можно обратиться в 1 кабинет непосредственно к нотариусу.
